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来源 | 无冕财经（wumiancaijing）
撰文 | 郭俊宇
眼看亏损越来越大，顺鑫农业年年都说要剥离房地产业务，如今为何还要“输血”近20亿？
以牛栏山二锅头出名的酒企顺鑫农业，最近又搞了一波“神操作”。
4月8日，顺鑫农业（000860.SZ）发布公告称，拟以自有现金购买顺鑫佳宇持有的两栋楼宇资产，预计交易总金额不超过19.86亿元。
这家承载了顺鑫农业“房地产梦”的子公司顺鑫佳宇，过去十年里，为其贡献的利润没多少，却没少拖累母公司。
8年时间亏掉27亿多，占用了母公司大量资金。
喊了几年要剥离房地产业务的顺鑫农业，如今非但没剥离，反而还往里面“输血”近20亿元，目的是什么？
1
“败家子”连亏8年，吸血母公司
白酒、生猪以及房地产，曾被称为拉动顺鑫农业业绩增长的“三驾马车”。
然而这么多年的业绩证明，顺鑫农业的白酒卖得还行，猪肉卖得一般般，但搞房地产，它确实没这个“天赋”。
顺鑫农业进入房地产的时间并不算晚。2006年，顺鑫农业通过股权置换的方式，从控股股东顺鑫控股集团手里拿下了顺鑫佳宇80%的股权，正式进入房地产行业。
之后，顺鑫农业通过增资和收购等方式，于2013年完成了对顺鑫佳宇100%的控股。顺鑫的房地产项目主要分布在北京、海南文昌、内蒙古包头等地区。
顺鑫入局房地产时，该行业仍处在比较快速的发展期。从2008年到2018年的十年里，北京的房价均价涨了5倍，但顺鑫佳宇在这10年里，有6年都是亏的。
从营收占比来看，顺鑫农业的房地产业务并不算大。
财报显示，2022年该公司总营收为116.78亿元，其中白酒业务实现营收81.09亿元，占比69.4%；猪肉业务收入27.23亿元，占比23.74%；房地产业务实现营收6.99亿元，占比仅为5.9%。
虽然房地产业务的占比不大，但对顺鑫来说是一个大累赘。
从2015年开始，顺鑫佳宇便一直处于亏损当中，而且亏损金额逐年增大。
财报显示，2015年-2022年，顺鑫佳宇的亏损，从0.03亿元增加到8.4亿元。
▲顺鑫佳宇历年亏损情况，无冕财经制图。
在过去8年的时间里，顺鑫佳宇累计亏掉了27.65亿元，这对于顺鑫农业利润的侵蚀可想而知。
顺鑫农业的房地产业务不仅在常年侵蚀母公司净利润，而且还占用了大量资金。
财报显示，近几年顺鑫农业对顺鑫佳宇的其他应收款常年保持在70亿元以上，2022年底稍微降了一点，金额为69.59亿元，占其他应收款总额的90.33%。
严重资不抵债，又不断从母公司“吸血”的顺鑫佳宇，俨然一副“败家子”的模样。
2
投资者催着“卖房”
但没人接盘
顺鑫农业也早就有意放弃房地产业务，但年年都是光说不练。
搞得顺鑫农业的投资者对它是又爱又恨。他们在对顺鑫的白酒业务抱有期待的同时，也恨其在剥离房地产方面一直拖拖拉拉，严重拖累了母公司利润和股价。
在3月底的业绩交流会上，投资者提出了24个问题，其中近一半都跟房地产有关，而且都在质疑该公司剥离房地产的进度太慢。
甚至有投资者表示，房地产公司直接宣布解散关门，也比这样年年吸母公司血要强。
早2019年的时候，顺鑫农业就说要剥离房地产业务，计划是一边慢慢清理库存，一边寻找愿意整体接盘的买家。
之后，顺鑫农业几乎每年都会在投资者接待日等活动上表明自己去地产化的决心。
然而，这些年房地产行业正处在缩表出清的阶段，长期亏损且资不抵债的顺鑫佳宇，无疑是一个“烫手山芋”，根本没人敢接。
所以，喊了这么多年剥离房地产，如今顺鑫的房地产业务依然还有不小的体量。
截至2022年12月31日，公司房地产开发项目存货账面余额40.02亿元，占公司存货账面余额 59.42%。2020年的时候，这两项数字分别为53.95%和74.05%。
从土地储备来看，截至2022年年底，顺鑫佳宇的土地储备占地面积为59.49万平方米。目前还有一个项目（牛栏山下坡屯项目）仍在开发，累计投资了50亿元。
另外，顺鑫佳宇还有四个项目在销售，两个在北京顺义，一个在海南文昌，一个在内蒙古包头。
▲顺鑫佳宇在售的房地产项目，图片来自2022年年报。
如上图所示，位于包头和文昌的项目确实如顺鑫所说，已经消化得差不多了，但北京的两个项目还差得远，特别是位于顺义的站前商业金融街二期项目，截至2022年12月31日，累计结算面积 6.59 万平方米，占计可售面积的50.07%，相当于才卖了一半多。
值得注意的是，顺鑫农业此次买下的寰宇中心便属于站前街商业金融二期项目，建筑面积58089平方米，评估价值为9.59亿元。
2021年年底，顺鑫农业尝试把顺鑫佳宇挂牌转让，结果长时间无人问津，只能不了了之。
对于顺鑫农业而言，如今的房地产业务如同鸡肋，食之无味，弃之可惜。时间拖得越长，房地产业务对顺鑫农业的拖累就越大。
3
砸20亿能甩掉累赘吗？
顺鑫农业此次砸了20亿现金买下顺鑫佳宇的两栋楼，被视为是在为剥离房地产铺路。
其目的是想通过这笔交易，改善顺鑫佳宇的资产负债结构，让其报表变得更好看，方便后续出手。
就顺鑫农业而言，交易完成后手上的“投资性房地产”增多了，对子公司顺鑫佳宇而言，获得母公司现金流支援后，能够减轻负债，赢得喘息机会。
这些年，顺鑫佳宇的财报变得越来越难看。
据顺鑫农业2022年年报，截至2022年底，顺鑫佳宇总资产54.11亿元，净资产为-26.75亿元，已经严重资不抵债了。这样的财务指标如果不改变，基本上无人敢接手。
现在的问题是，就算这两栋楼最终以接近20亿元的价格成交了，顺鑫佳宇的净资产还是负值。所以，顺鑫农业这20亿能起到多大的效果，目前还很难说。
不过，投资者对顺鑫农业的这番操作并不买账。4月10日和4月11日，顺鑫农业的股价分别下跌了2.07%和4.79%。
▲顺鑫农业股价走势，图片来自同花顺。
他们看空顺鑫农业的逻辑也很简单，这种“左手倒右手”的操作，明显就是在对严重“资不抵债”的顺鑫佳宇进行“输血”，还不如将这笔钱拿出来给股东们分红。
从顺鑫农业当下面临的处境来看，确实要加快剥离房地产业务了。
前不久发布的2022年财报中已经出现了一些不好的信号。顺鑫农业的白酒业务过去几年一直都做得不错，2019年的营收突破了百亿规模，之后几年一直保持在百亿之上。然而去年的营收却大幅下滑了两成，重回80亿元。猪肉业务收入也下滑了两成。
赚钱的业务利润少了，亏钱的业务却越亏越多。2022年顺鑫佳宇的亏损金额达到了8.4亿元，创下新高。
投资者一直在期待公司剥离房地产业务，重点做好白酒业务，在2022年的业绩发布之后，这种情绪达到了顶峰。
因为手握牛栏山这块金字招牌，顺鑫农业依然有不少“铁粉”，顺鑫的股民们仍然心存希冀，看好顺鑫农业剥离房地产之后的发展前景。
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