穆迪：随着房地产行业趋稳 国企和实力较强的民企将获益更大

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5月30日，穆迪发布文章《中国房地产业：随着销售趋稳和融资渠道改善，开发商的信用分化将会持续》。

文章提到，随着房地产行业趋稳，国企开发商和实力较强的民营开发商将获益更大。穆迪预计未来12-18个月这些开发商将实现较好的销售业绩、较强劲的财务状况和较顺畅的融资渠道。与实力较弱的开发商相比，购房者和投资者较青睐此类开发商，原因是此类开发商的信用质量较高，项目完工风险较低。此类开发商也将拥有较多财务资源来补充土地储备，助力掌握增长机遇，进而支持其合约销售额和信用指标。

受评开发商的流动性差异将扩大。国有开发商和实力较强的民营开发商多数评级为Baa，此类开发商现金缓冲规模较大，运营状况较良好，并且境内融资渠道较为顺畅。这些因素将使其能够以具有竞争力的成本发行境内债券，从而应对即将到期的债务。另一方面，房地产销售疲软和融资渠道受限的情况仍将令评级较低的开发商面临较大的再融资和违约风险。未来12-18个月此类开发商将有大量债务到期。

各评级类别开发商的入账收入和盈利能力也将分化。随着合约销售增长改善，我们预计未来12-18个月Baa评级开发商的收入将实现正增长。另一方面，由于合约销售疲软，评级较低的开发商的入账收入可能继续下降，此类开发商多数为民营开发商。与评级较低的开发商相比，Baa评级的开发商的毛利润率也将较为稳定且处于较高水平，原因是评级较低的开发商可能需要维持低房价来支持销售和现金回款。

Baa评级开发商的杠杆率将改善，但评级较低的开发商的杠杆率仍将恶化。Baa评级开发商EBITDA的改善将抵消购地产生的债务升幅。另一方面，在收入持续下降和利润率疲软的情况下，评级较低的开发商的杠杆率可能仍会维持在高水平。

各评级类别开发商的利息覆盖率将基本保持稳定。未来12-18个月，加权平均EBIT/利息覆盖率将基本维持在3.8倍，与2022年持平。未来12-18个月，Baa评级开发商的利息覆盖率将略有改善。评级较低的开发商的利息覆盖率将略有下降，原因是其EBIT水平走低。