北京拟出台房产居住权新规 强化居住权益保障

为落实《民法典》关于居住权的有关规定、推进北京市居住权登记依法有序开展，近日，北京市规划和自然资源委员会起草了《北京市居住权登记试行办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)，并在其官方网站公开征集意见。社会公众如有意见或建议，可在11月1日前登录北京市人民政府网站，在“政民互动”板块下的政策性文件意见征集专栏中进行反馈。

北京理道律师事务所主任律师王久成对记者表示，居住权是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。居住权是一种重要的用益物权，2021年施行的《民法典》首次确立了居住权制度，旨在保障权利人的生活居住需求。在设立、行使和转让居住权时，应严格遵守相关法律法规规定，以确保居住权的合法性和有效性。

《办法》拟规定，同一不动产只能设立一个居住权，不得重复设立，但是居住权人可以为多个人。已办理居住权登记的不动产，不影响办理不动产转移和抵押登记。但不动产登记机构在办理转移和抵押登记时，应告知受让方和抵押权人居住权登记情况。对于已办理查封登记、预告登记、异议登记的不动产，则不予设立居住权。

《办法》共26条，包括总则、首次登记、变更登记、注销登记、其他规定及附则6方面内容。《办法》指出，设立居住权的不动产必须为国有建设用地上已取得权属证书，且用途为住宅的不动产。居住权权利人应当为自然人，且居住权不得转让和继承。值得注意的是，同一不动产单元只能设立一个居住权，但居住权人可以为一人或多人，以满足生活居住的基本要求。

在首次登记环节，《办法》分别规定了以合同方式设立居住权和以遗嘱方式设立居住权的具体办理要求。以合同方式设立居住权的，居住权合同当事人应当共同向不动产登记机构申请首次登记，并提交相关材料，包括不动产登记申请书、身份证件、不动产权证书、居住权合同或设立居住权的相关材料。以遗嘱方式设立居住权的，遗嘱确立的享有居住权的当事人可以向不动产登记机构申请首次登记，并提交不动产登记申请书、身份证件、生效遗嘱及证实遗嘱人死亡的材料。

此外，依据不动产登记有关法规规定，《办法》增加了以确认居住权的生效法律文书设立居住权的情形。也就是说，若以人民法院、仲裁机构的生效法律文书确认设立居住权，当事人可以单方面向不动产登记机构申请首次登记，并提交不动产登记申请书、身份证件、确认设立居住权的生效法律文书。

王久成表示，《办法》的出台，有利于保障居住权人的合法权益，对于规范和指导居住权登记工作具有重要意义。例如，父母为子女购房支付了大部分房款，将房屋登记在子女名下，同时登记记载父母在有生之年居住于此的情况;又如，某人在遗嘱中写明其住宅由儿子继承，但保姆要居住至去世等情况，均可依据《办法》设立居住权。