2019年9月21日下午4点，郑州的建业·华谊兄弟电影小镇成为当地最吸引眼球的地方。
在当天晚上7点举行首映礼之前，建业集团胡葆森，华谊兄弟王中军、王中磊，信中利资本集团汪潮涌，三全集团陈泽民，道同资本张醒生，德龙集团丁立国，龙湖集团吴亚军，依文集团夏华等实业圈、金融圈、地产圈和传媒圈的大佬集体游园。粗略计算一下，这些人的身价远在千亿以上。
在这个由建业和华谊兄弟联手打造的小镇里，胡葆森向外界展示了他光彩夺目的朋友圈。
(资料图)
建业集团董事长胡葆森
但仅仅1年后，建业地产就出现了资金困难，在硬挺了2年多后，“河南一哥”建业地产的美元债也不得不暂停兑付了。
6月23日，建业地产发布内幕消息公告，该公司未能在2023年6月23日宽限期结束之前支付2024年到期之7.75%优先票据的利息，将暂停向所有境外债权人进行支付，以确保公平对待所有境外债权人。
“发布暂停支付美元债公告后，负责上市公司业务的员工应该都去香港了。”建业地产内部人士向《凤凰WEEKLY地产》表示。
去年在引入国资战投，如期兑付美元债后，建业地产一度被市场看好，认为其渡过了难关。但现实是，2023年的销售依旧不及预期，而在融资端打不开局面的情况下，“‘河南一哥’又能怎么样呢？”上述内部人士发出如此感叹。
“一个很冒险的决定”
“2020年，我们出现了债务压力，这两年虽然一直在还债，但从公开市场融资基本都断了，之所以停止支付美元债，就是公司情况不太好。银行贷款抵押率特别低，可贷的款特别少，解决不了根本问题。”
上述建业内部人士称，无论是金融机构还是银行，这几年，因为头部房企爆雷，非标融资收紧，都怕投了血本无归。
根据公告披露，由于销售不及预期，集团流动资金紧张状况正在加剧，境外兑付压力持续增加。即使集团竭尽全力，资金可能也持续受压，现金无法满足履行当前和之后义务所需，将暂停向所有境外债权人进行支付，以确保公平对待所有境外债权人。
对于下一阶段的工作，集团预计将聘请中介机构，并尽快出台境外债务的整体解决方案，公平公正地对待所有境外债权人。同时将持续与境外债权人沟通，提供整体解决方案，缓解目前的流动性问题。
实际上，今年4月3日，建业地产就发布公告，宣布将其2023年4月到期的3亿美元高级票据、2023年11月到期的1.973亿美元票据、2023年6月到期的4亿美元票据，以及2025年到期的高级票据启动交换要约。随后，惠誉依据其评级标准将此等交换要约视作不良债务交换，因为该要约意味着到期债务的展期期限发生了实质性缩减。
此次交换展期为2年，建业地产称此次展期或可缓解该公司境外债务压力。
从建业地产2022年的年报来看，其截至2022年12月31日的现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为人民币43.52亿元，但其净借贷总额高达人民币193.09亿元。其中，持有的银行贷款45亿元人民币以及其他贷款21亿元人民币将于2023年到期。
未来三年内，建业地产还面临偿还离岸优先票据134.9亿元，其中在2023年共有62.35亿元的到期票据，2024年到期54.7亿元，2025年到期17.85亿元。
“从公司债务结构可以看出来，建业的美元债规模，虽然跟全国性公司比是小头，但对于本地型公司来说，体量是挺大的了。其实就是前几年高速发展扩张的时候，因为三道红线的要求，把一些国内融资转到境外去，现在一下子境外的融资渠道也断了。”建业内部人士表示。
香颂资本董事沈萌告诉《凤凰WEEKLY地产》：“停止兑付境外债是一个很冒险的决定，会严重影响企业信用、影响未来融资，所以要么是建业目前财务压力非常大、难以周转，要么是一种策略，需要以违约的方式迫使债权人与自己谈判，减轻负担，或是与政府磋商救助机制不顺利，需要以违约的面子压力迫使对方合作。”
不过，对于民营房企来说，全面停止兑付境外债务已经不是新鲜事了，在其前面的旭辉、时代中国、力高集团等多家企业已经宣布，在建业前面，有一大群“前辈”的经验可以参考。
顺利自救的另一面
其实从去年开始，建业的自救工作就已经有了不小的进展。
首先是引入了地方国资做股东。
2022年7月，建业地产控股股东恩辉投资有限公司与河南铁建投集团下属房地产开发平台河南同晟置业有限公司签订股份转让协议，按0.7325港元每股的价格，向后者出售8.85亿股股份，占该公司已发行股份的29.01%，合计约6.48亿港元。
“国资入股的方式不是增发股份，而是向大股东购买股份，所以资金没有进入公司，但是大股东把钱以股东借款的形式给公司，这笔钱也是支持。”上述内部人士表示。
另外，在资产盘活方面，建业地产通过出让部分项目股权合资、引入国有平台持股来获得资金。
从具体运作来看，建业集团促成了河南文化旅游投资集团对“建业电影小镇”、“只有河南·戏剧幻城”两大文旅项目的股权投资，同时与万达集团达成商业委托合作，提前获取部分不动产项目租金收益。
建业电影小镇
在多重动作之下，建业的债务偿还能力得到一定程度的保障。建业地产在6月23日的公告中表示，自2021年7月1日至今，该集团已向境外债权人支付本金和利息约12.6亿美元，其中本金约9.3亿美元，利息约3.3亿美元。
但国资的加入并不能给予建业持续的资金支持。目前建业与河南铁投仅有2个项目达成合作，由铁投收购了大股权。另外铁路投资公司也是有地的，所以它拿的项目也会找建业合作，不过，建业仅提供技术层面支持。
“国资作为二股东不可能直接向公司注资的，也要考虑国有资产流失的问题，就算注入进来也要考虑退出的渠道。之前的股权投资，不退出也不算大问题，但如果继续提供借款，一旦账期内回不来，他们的风险也很大。所以铁投不可能为了保住我们来无限制投资。国资控股就更难办到了，现在对审计的要求非常严格，像隐形负债，甚至哪怕一笔广告款执行了没签完合同，如果没审计出来都不是小事。我们现在100多个在售项目，就别想了。”上述内部人士表示。
而沈萌则表示：“第一，地方政府的财政压力也很大，要救助的不止房地产，没有更多余力；第二，大型房地产企业需要救助的规模太大，摊子越大救助成本越高。”
“保交楼保不了企业”
今年5月25日，建业地产举行股东周年大会，首席执行官杨明耀形容，目前内地房地产的市场情况为乍暖还寒，1、3、4、5月均处于相对平稳状况，预期全年会稳中有升，相信会跟随内地楼市稳中逐步释放。
这样的表态，现在来看是有点乐观了。
根据公告显示，截至2023年5月31日止五个月，建业地产已取得物业合同销售总额87.64亿元，同比减少为20.8%；每平方米平均销售价格为人民币6958元，同比减少为7.3%。
除了1月、2月建业地产的销售总额和销售面积取得增长外，3月开始一路下滑至5月，销售额分别同比减少60.1%、61.5%、20.8%。
郑州一位市场人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“河南整体市场分化比较厉害，比如郑州国资的项目销售情况还不错，但民企的销售情况也就碧桂园和龙湖还可以，其他的都不行。区域的话，像南阳、商丘甚至安阳，还不错，其他的城市都不行。有一些河南三线城市也没有什么产业，市场更差。”
另外，在这一轮的保交楼中，郑州是全国的重点城市。建业地产在公告中也表示，现阶段，集团将全力保交付、保经营，集中一切资源保证现有项目交付。
上述市场人士表示：“在郑州推出保交楼政策之前，都是雷声大雨点小，实际上项目能够得以实际推进的约等于没有，自从保交楼专项资金出来之后，确实有帮助，钱确实打到项目上，因此保交楼各方做了非常大的努力。”
但未来的保交楼仍旧要面临巨大的考验。
上述市场人士分析称，外部资金注入也要考虑退出的问题，首先，单个项目肯定需要有足够保交楼资金退出的资产才能够给你资金；其次，现在项目的抵押率也就60%到70%，跟最终项目交付缺口还有一定的距离；还有就是，当时想得很美好的一些配套融资，现在也别想了，无论是银行还是金融机构都不愿意出这个钱，风险太大了。
“现在很多项目在推进了，并且交付了，但不可能解决所有问题。大部分项目还在建设中，虽然都知道钱不够，但至少还能开工。”
而另一位市场人士表示，“保交楼保不了企业，前段时间，河南本地一家公司总部基本属于解散状态。仅剩在职的都居家办公了，有些停滞的项目人都还在，总部基本没了。”在地产界，建业一直是一个特别的存在，这家企业很少踏出河南，但其创始人胡葆森却在中国企业家中保持着相当好的人际关系。但在当下这个地产飘摇的年代，胡葆森很难再像王健林那样找融创和富力来接盘资产，因为几乎每家企业都有自己的难关要渡。
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